“2008年（楼市）的第一季度，比以往时候来的更冷一些。”“冷”从南方转为北方，从沿海城市波及二线城市。一时间，“拐点说”、“回暖说”以及“真拐”、“假摔”等等，众说纷纭。究竟是真拐还是假拐，楼市尚未大动，言论激情四起，闹的购房者云里雾里。套用喜剧大师莎士比亚笔下“哈姆雷特”的一句经典台词“买，还是不买，这是一个问题”。

　　楼市有点冷

　　西安市一季度前期楼市销售平淡，许多楼市销售人员轻松悠闲却眉头不展。结合年初业界沸沸扬扬的楼市“拐点”，难道此论已初显端睨？

　　比传统淡季更寒冷

　　3月5日是农历节气的惊蛰，这一天意味着自然界冬眠的小动物们开始苏醒，春风拂面，枯草吐绿……而西安楼市销售状况到底如何？
记者在西安城南一家门可罗雀的楼盘销售部里看到：几个售楼小姐正在闲聊，问及销售状况回答说“还可以”。销售经理何先生告诉记者，他们的项目要到2009年5月才能交房。去年八、九、十、三个月销售十分火爆，远远超出了预期，但春节后销售异常平淡，不过可卖的房子本身也进入了尾声。问到平淡的原因，何先生说，“应该是传统的销售淡季，每年的第一个季度都会如此，如同天气，只不过今年比去年更冷一些，我们通常在这个淡季进行业务培训，积蓄力量，等待销售火爆时节的到来。”
城东一家楼盘的销售经理告诉记者：今年一季度的平淡让他有点不安，因为2007年同期他们已销售了十余套房子，而现在只售出了二三套，当然这个季节他们也没做多少销售广告，他相信房价的上涨会弥补现在的销售平淡。据悉，房产网反映1-2月西安城西板块只交易了4套房子。

　　持币待购大有人在

　　一位曾从事房地产代理的朋友这样讲他的故事：“买房等得花儿都谢了。”早在2003年，他就准备将挣的二十多万元买一套100平方米左右的房子，当时的房价平均为二千六七，但房价不断上涨，他就想等房价下降，不料房价一路飞飙，特别是2007年房价涨幅超过20%多，现在地段好一点的连60平方米的房子也买不着了。他说；“既然已经等了五年，我还会坚持等房子降价，并坚信房子会降价。”
看似这位朋友的故事和目前的楼盘销售没有关系，可实际上许多消费者和这位朋友有同样的心态，那就是持币待购，等房价降，只不过坚持的时间长短不一样而已。

　　近几个月，不断有媒体报道广州、上海的房价成交量下降的消息，同时央视也报道了北京楼市出现了自去年4月以来的首次房价跌破万元大关。这些消息都给人造成了房价下降的时代已经开始，“拐点”已经“开拐”的假象。但事实并非如此，绝大多数一线城市房价并没有全面降低，只是增幅有所减缓，而且是在淡季里减缓，这就更不足为奇了。

　　当然，持币待购等待房价回落者也有自己的理论支持：一是国务院发的“3号文件”将重拳打击“囤地”行为；土地闲置满两年，将依法无偿收回或处置；闲置一年不满两年的，将按出让或划拨地价的20%征收土地闲置费；二是西安将加大保障性住房比例，今年西安新开工经济适用房180万平方米，竣工140万平方米，按每套60平方米计算，就有2万多套，同时廉租房有2.5万平方米。再加上西安推出在全国引起轰动的“城中村”改造文件，今年将推出50个城中村改造项目和10个棚户区改造项目……

　　众多的利民惠民政策，已足够建起持币待购盼房降价者的“信念大厦”，但大厦必须建立在土地上，而土地的稀缺不言而喻，飞涨的物价和建筑材料的“爆价”更是“帮凶”。房价能扛住众多政策的利刃吗？谁也无法回答，只能让购房者拭目以待！

　　西安楼市今春能否“回暖”？

　　据有关媒体日前报道，随着成都、武汉等传统二线城市房地产市场加入到打折、降价的行列中，北京、上海、广州等一线城市楼市的跌价效应已波及二线城市，正迅速向全国传导。
3月3日，央行机关报《金融时报》发评论文章表示“看空”中国楼市，并称“转‘熊’的迹象日趋明显”。
作为二线城市，在目前销量严重萎缩的情况下，西安开发商有无降价预期？会否采取打折、降价手段“拯救”媒体所称的“熊市”抑或像开发商所期待的 “回暖”？

　　个别楼盘折扣让利

　　记者日前了解得知，西安楼市目前虽然没有公开宣称打折、降价，但各种名目的折扣让利在个别楼盘已经在“悄悄的进行”，有的早在去年底就已开始。

　　购房者朱先生日前给记者反映，西安北城张家堡广场东侧某项目3月3日的解筹认购价为4000元左右/平方米，而在其正对面，品质基本接近的楼盘已卖到了5500元/平方米。据知情者证实，该开发商急于回笼资金，故而让利降价。

　　记者注意到，尽管西安的开发商并没有打出降价牌，但为吸引购房者，一些楼盘在去年底就推出了“买房送家电或家具”、 “尾房折上折”等多种优惠活动，而且优惠幅度明显加大。 上周，城南某楼盘对一次性付款的实行九五折促销。

　　据西安房地产信息网数据研究中心有关调查显示，西安市场上多个项目针对购房者选择付款方式的不同提供相应的折扣让利，预计在未来几周，西安楼市的“折扣风”表现得将会更为明显。上周西安楼市价格指数虽走势较为平稳，但已有加速下滑趋势。

　　楼市观望情绪依旧

　　记者近日走访了西安高新和曲江新区的几家在售楼盘发现，除销售人员严阵以待外，销售中心很难看到购房者的身影，原本热闹的楼盘销售部现在显得十分冷清，与几个月前排队抢房的场面相比，恍如隔世！

　　据了解，节后楼盘单日到访量很小，有的楼盘一周时间也难以成交，个别楼盘甚至出现了退订的情况。西安房地产信息网单日成交统计数字显示，3月2日城西仅成交了1套商品房。

　　记者在采访中了解到，多数购房者表示，房价走势雾里看花，现在的心情很矛盾，不知道西安楼价会不会像其他城市那样出现“雪崩”，但同时又担心房价不降反升错过时机。

　　但也有不少市民认为，以新春打折风盛行为标志的中国地产“拐点说”，以及包括保障性住房政策在内的一系列调控政策等因素的日益发力，房价涨幅必将放缓甚至下调，因而选择继续观望。

　　西安房地产信息网数据研究中心调查统计显示：本周居民购房指数1094点，较上周下降41点，约有47%的受访者表示对限价房的推出十分关注，将暂缓原定购买商品住宅的计划。

　　开发商坚信楼市“回暖”

　　记者从多家开发企业了解到，虽然节后市场观望情绪依旧，成交相对平淡，但卖方信心仍然很足。多数开发商表示，西安楼市目前销售压力还在承受的范围内，没有降价的预期。

　　记者日前曾致电几家开发商访问“如果楼市持续低迷，企业是否会考虑调价”时，多数开发商闪烁其词，仅表示相信楼市会“回暖”；个别企业甚至对此表现的敏感而又谨慎。

　　资深地产人士分析认为，西安个别开发商早在去年底就以不同形式采取了短期的暗降措施促销，但市场“买涨不买跌”的消费心理使开发商一方面大呼房价要涨，另一方面却又“折扣让利”，也就是说不论市场表现如何，开发商一般总会高呼房价要涨，因为企业最清楚市场上“跌”声一片给自己带来的麻烦。

　　西安世融投资有限公司总经理王缙和在接受记者采访时表示，今年的房价肯定要涨，而且到下半年很可能要大涨。他分析认为，随着建筑原材料成本的上涨，人工费用的翻倍，CPI上行压力等因素，今年西安房价看涨，预计到下半年涨幅在10%--20%之间。

　　有业内人士预计，银行的信贷紧缩表明了银行对房价走势的判断：大幅度增长的可能性几乎不大，或者慢增长，或者往下走都有可能性。2008年仍然是楼价高位调整年，对楼市也将产生巨大的影响。在强大的资金压力下，维持正常的开发程序，只有让楼盘尽快出手回笼资金，否则资金链将断裂，而加快销售的最有效办法就是降价。

　　根据西安房地产信息网的预测和统计数据显示，目前西安楼市价格指数已有加速下滑趋势；同时有近一半的受访者表示对限价房十分关注，将暂缓原定购买商品住宅的计划。那么，今年西安楼市还能“回暖”吗？ 本报将继续予以关注。

　　2008楼市 将在转型中调整前行

　　“拐”了还是“没拐”的争论已不是头一回了，各地楼市“拐点说”尚未尘埃落定，降价风潮已席卷开来。房企龙头万科率先在全国多个项目通过大打折扣的方式变相降价，绿地集团也积极响应。作为二线城市的西安，在07年楼市旺销时期价格的坚挺使得“折扣”并不常见，而此时“打折风”的兴起却让西安诸多项目的价格防线开始动摇。

　　楼市回暖期可能延长

　　据西安房地产信息网数据研究中心调查了解得知，市场上多个项目也针对购房者选择付款方式的不同提供相应的折扣让利。从行情走势图上可以看出，住宅成交均价从2月下旬开始上升，但销量并不理想，楼市整体表现仍显低迷。

　　与以往相比，目前楼市一个明显的变化是成交量持续萎缩，陷入低谷。一方是持币观望，一方是推迟开盘；一面是打折促销，一面是成交萎缩；一边是 “跌”声四起，一边是统计数据还在环比微升。当下，楼市陷入一种微妙的僵持状态，博弈加剧，买卖双方都能接受的房价均衡点还在试探、寻找中。从现在的情况来看，去年一推房源即能取得较好的销售业绩并迅速成为市场成交主力的火爆局面已不复存在，市场交投双方博弈加剧。买房人继续观望，作壁上观；开发商或延迟推盘，坚壁清野，或边等边看，期待3月份“春暖花开”。

　　受信贷紧缩新政影响，各大银行对于房地产开发类贷款已经持高度谨慎的态度，对房地产开发贷款的额度均有不同程度的下调，个别银行甚至暂停了开发贷款。据记者了解，今年1月份，西安个人住房按揭贷款比去年12月份下降了约一成。显而易见，08年，提升融资能力成为各开发商特别是中小开发商亟待解决的头等大事。“资金链收紧，项目开发加快回笼资金，同时也是在考验开发商的融资能力和实力。”美林地产营销副总王炳哲说。

　　银根紧缩加剧行业分化

　　一系列迹象表明，信贷闸门仍将收紧，这给视资金为命脉的房地产行业带来微妙变化： “土储为大”的游戏规则风光不再，行业分化将进一步加剧。2月25日，有市场研究机构发表报告，预期内地楼市复苏期延长，以及银行持续收紧信贷，将迫使地产商更集中于短期项目的执行，而非补充土地储备，以舒缓短期现金流压力。而且该机构认为今年内地楼价将较去年底下跌5%~10%。在借贷成本增加及财务杠杆渠道较少的情况下，预期地产项目的内部回报减少。

　　市场人士认为，未来中心城区的房价会不会跟随既起的“打折风”，这将取决于紧缩货币政策的运行对房地产企业的影响程度。2008年，四大商业银行新增贷款与去年相比均有减少，各银行几乎无一例外地在收缩公司贷款。房地产公司的信贷额度大大降低，一些银行第一季度的房地产开发贷款额已告罄。业内人士预计，如果第二季度银根依旧收紧，而闲置一年收费、闲置两年无偿收回的反囤地措施能够得到严格执行，那么，一些开发商的资金周转会日趋吃紧，加速回笼现金流的压力越往后越大，届时，降价促销将是开发商的不二选择。当房价下调到一定幅度，刚性需求类的买房人就会出手。买卖双方都能接受的价格均衡点形成，楼市成交量自然会上升。

　　本土化将上演升级战

　　春节期间，融合了交响、歌舞、舞美、诗画于一体的大型秦腔交响诗画《梦回长安》在西安连续公演十一天，引起了社会强烈的反响，特别是在地产界刮起了旋风，紫薇、金地、荣华等近十家地产企业相继包场，让融合了更多创意元素的古老秦腔成为西安房地产界的一场精神盛宴。

　　秦腔似乎与房地产风马牛不相及，然而一场集交响、歌舞、舞美、诗画等于一体的大型秦腔交响诗画却与房地产发生了奇妙的联系。随着西安楼市规模的不断扩大，中海、绿地、金地等外来品牌长驱直入，在西安加速跑马“圈地”，加之2007年香港恒基兆业、广州雅居乐地产等上市企业也挥师西进。短短几年时间，已经有40多个全国一线开发企业进入西安房地产市场，外埠品牌已经逐步成为了西安房地产开发的主力军。而中海国际社区、金地曲江·尚林苑、华荣风景大院等本土化色彩浓厚的楼盘也在近两年的楼市中受到市场热捧。采访中有不少外埠开发商表示，2008年项目要在本土化上下功夫，结合古城西安的人文特色，开发让西安市民喜爱的楼盘。秦腔是陕西最古老的戏种，具有强烈的地方特色，做强了秦腔，也就等于做大做强了陕西的文化。房地产具有强烈的地域性，没有特色和品牌、不够本土化的项目对市场也难以形成吸引力，建筑的生命力也难以持久。陕西省社会科学院经济研究所所长张宝通认为，外埠品牌要想在西安这个西部重镇取得长足的发展，本土化战略是个必然选择。2008年一些外埠地产项目本土化将加剧升级。

　　今年西安将有900万平方米住房投放市场

　　国家发展改革委、统计局调查显示，全国70个主要城市房屋平均售价在2007年平均同比增长10.5%，西安作为发展中城市，稳定有序的经济发展使得房地产行业并未出现泡沫现象，并且2008年西安市住房建设将开工900万平方米，其中户型面积小于90平方米的中小户型占总面积的70%，这保证了西安楼市有充足的供应。

　　不少业内人士分析，紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值诸因素对楼市的供求、成本、购买力和预期正在产生、并将继续产生重要影响。2008年房地产市场将会在转型中调整前行。但是，决定房地产需求和价格的诸因素尚未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温，但既有格局难以逆转。2008年的房价不可能重演2007年的疯狂。眼下成交缩量、打折促销可能就是调整的序幕。预计今年开发商适当让利后，销售量将回升，而西安楼市的回暖尚有待时日。

　　世界很大，世界很小。有经济学家分析，当下，工薪阶层，尤其是已届而立、确实有住房需求但又享受不了住房保障的年轻人，抱怨情绪在蔓延。社会的稳定需要占城市人口大多数的中低收入人群的支持，只有这些居民有了安居之所，并对未来依然怀有希望，为有一天拥有自己的住房而奋斗时，这个城市才会稳定。相反，失望的城市将是和谐社会无法承受之重。供需基本平衡，收入与房价比率趋向合理，生活在城市的居民才会真切地感到幸福。

　　限价房 谁该耐心去等待

　　按照西安的初步规划，今年西安市将从政府储备用地或一级开发用地中选取一部分土地用于限价房建设。根据西安市政府发布的2008年住房建设计划：844.56万平方米商品房、202万平方米经济适用房、5.2万平方米廉租房、229万平方米城中村及棚户区改造房，1280多万平方米住房即将开工建设，西安房屋供应量充足。如此可见，2008年西安限价房元年可谓是大手笔，400多万平方米的限价房规划相信可以解决不少人的燃眉之急。

　　不过，在期待限价房出世的同时，诸多买房人也对此感到非常的迷茫，不知道自己是否具有购买条件？能否购买到限价房？是否应该等待限价房？为此，记者就“该不该等待限价房”的问题进行了深入采访。

　　谁能享受限价房

　　对于购房者关心的申购条件问题，根据西安市房屋管理部门的初步规划，西安限价房的供应对象拟以家庭为单位进行申请，家庭中应至少有一人具有西安市正式户口，单身申请人须年满30周岁；二是家庭人均使用面积低于15平方米；三是符合西安市政府确定的中等收入线标准等。据记者了解，目前，西安市经济适用房规定的中低收入线为家庭年收入不高于2.98万元，限价房的购买标准应该比这个要高一些，业内人士估计应该在家庭年收入为3.5万元左右。

　　陕西海珊地产副总经理柳锋认为，限价房购买对象的确定与政策目标有关，即限价房政策是以保障为主还是以抑制房价为主。限价房的特点决定了它将是稀缺性物品，不可能足量供应，所以最终能够买到的肯定是极少数人，而且在目前监管力度和能力很弱的情况下，很可能买到的还是有关系的人。

　　因此，在当前购买限价房资格标准不明晰的情况下，除少数即符合购买经济适用房资格、同时又有购买限价房能力的人外，大多数购房人不宜等待。

　　该不该等限价房

　　“当前，限价房的目标、作用、销售对象仍不明确，很容易形成新的社会不公和腐败现象。限价房还属试验阶段，今后发展情况也不明朗，因此，大多数该等的人不一定能够等到。”一位房地产业内专家不太乐观的认为。

　　由于公共资源的约束和政府存在的牟利动机，限价房不可能足量供应，必然是稀缺的。而限价房的购买条件应该低于经济适用房，因此，符合购买限价房的人应该比经济适用房的人还多，限价房肯定是供不应求。到那时候，限价房对于大多数所谓该等的人来说都是画饼一张。

　　西安双维集团董事长白果在谈到此问题时，也语重心长地为购房者分析：能否买到限价房既取决于政府每次推出的数量，还取决于该政策的执行期限。如果每年都能推出足够数量的限价房，则大多数人都能买到；如果执行期限很长，每年推出一定数量，排队的人耐心等待，总有一年能够买到。然而以上两个条件都是不确定的，计划不如变化快，很可能每年只能推出一定数量的限价房，或者政策执行两三年遇阻而不了了之。如果一味地等待而长时间买不着限价房，最后还得花更多的代价去承受日益涨价的商品房，将会得不偿失。

　　限价房如何定价

　　据了解，目前西安商品房均价在4000元/平方米左右，经济适用房均价在3000元/平方米左右，那么“限价房”应该如何定价呢？
 
　　据悉，根据西安市房屋管理部门的规划，在经相关单位共同研究确定销售限价后，尽管建设单位可以根据具体楼层、朝向，在±5%的范围内调整销售价格，但项目平均销售价格不得超过规定的销售限价。

　　陕西房地产研究会会长王圣学认为，限价房申购政策出台之前应进行听证，“什么人能买限价房？房子应建多大面积？价格是多少？都应在各方论证下有个科学的说法。”在各地纷纷推出限价房的同时，西安可从中吸取一些经验教训，这种跟老百姓息息相关的限价房政策，应在全面听取各方意见后再出台各种制度。