衣食住行乃人类的基本需求，对房屋的需求，完全是刚性的，它是仅仅在“食”之后“行”之前的生活必需品。人们可以暂缓购买房屋，但对房屋占有的需求乃是不可阻挡的天然本能，也是人类的最基本人权。不管购房成本提高多少，人们最终还是会咬紧牙关去买房，这就和一个饥饿的人可以用黄金换粮食是一样的道理。所以，人们住房的需求可能会被强行推后，但绝不可能消失。

 　 谁来为高价“爱巢”买单？

 　 前不久，央视对北京、上海、杭州三地做了抽样调查，调查显示，根据这三地的人均收入水平，结合当地的房价，那么大约得出这样一个结论：这三地的普通市民，都要工作30年以上，才能有资本在当地购买一套住房。我们也知道，一个正常人的有效工作年限差不多就是30年，这就意味着，我们很多人要用30年的心血来购买一套住房或用30年的时间来“供养”一套房子。对现在还不是很富裕的老百姓来说，花较少的钱买套好房子，只能是一个美好的梦。

 　 社科院去年一项研究显示：在2003年，如果使用20年按揭，只有高收入户和最高收入户才有偿付能力；如果还是30年按揭，则中等偏上收入户也有偿付能力。到了2004年，则不论使用20年按揭，还是30年按揭，都只有高收入户和最高收入户才能做到在支付月供之后消费不受影响。其他人群如果购买住房就必须以减少正常消费支出比重为代价，否则将入不敷出。这一事实表明，我国住宅供需结构失衡现象正在不断加剧。

 　 相比普通百姓尤其是中低收入家庭强烈的住房需求，过高的房价已经成为今天鼓励住房消费的最大障碍。普通百姓承受的住房之痛越来越突出，实现住房之梦似乎越来越遥远。杭州27岁的中学教师这样抱怨说：“刚工作3年时，攒的钱还可以买个客厅，现在攒了5年，反倒只够买个卫生间了。”

 　 如何解读当前“房市悖论”？

 　 房地产市场在2006年春天上演了“热火朝天”的一幕。但在热闹景象的背后，几个“冷”数字值得玩味。房价一路飙升的同时，居民的购房意愿却在接连下降，商品房空置率也在不断扩大，而近七成的居民面临着买不起房的尴尬。

 　 悖论一：房价不以购买意愿为涨落核心

 　 央行2006年1季度全国城镇储户的问卷调查显示，居民购买住房的意愿创了历史新低。从调查的7个城市看，居民购买住房的欲望，除重庆和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海的居民购房意愿明显下降。

 　 按照市场规律，买方市场意愿下降，应该带来卖方市场走低。但事实却恰恰相反，根据国家权威部门的统计，今年1季度，12个省、区房地产投资增幅超过了30%，而全国房地产企业的景气指数也比上季提高了5.4，与此相应的是房价的上涨。统计显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，其中，大连、呼和浩特、深圳涨幅超过10%。

 　 专家认为，这种现象一方面表明房价的高居不下，使很多居民望而却步，但另一方面也说明了居民的消费意愿正在受到漠视，市场越来越不以居民的消费意志为价格涨落的核心。

 　 中国社会科学院研究员易宪容指出，目前国内房地产市场是垄断性定价，房地产开发商完全有条件联合推高房价，某些城市房价的上涨，不足以说明国内房地产市场的供求关系发生了什么变化。

 　 悖论二：过剩与短缺并存

 　 按理说，紧俏的商品价格才会上涨，但房地产市场的一个怪现象是，与商品房价格上涨同时出现的是商品房空置率的上升。据北京市有关部门统计，2005年北京商品住房预售价格涨幅为19.2%，而商品住宅累计空置面积达到了1374.2万平方米，全年上升了31.6%。

    全国人大代表史和平认为，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，反映了住房供应的结构性矛盾。一方面是广大中低收入百姓有庞大的市场需求；另一方面是开发商追逐高利润，大多钟情高档房。

 　 来自国家统计局的最新数据表明，在24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。

 　 悖论三：建筑水平超前，消费水平滞后

 　 北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示，我国东部地区商品房均价已达到4000元左右，而我国2005年城市户均收入只有1.5万元至1.7万元。据专家估计，在我国城镇居民中，至少有70%没有购买商品房的能力。

 　 中国房地产业协会副会长、建业住宅集团董事长胡葆森(胡葆森博客,胡葆森新闻,胡葆森说吧)在出席博鳌亚洲论坛“住房发展与构建和谐社会”分会时说，发达国家多数住房都不超过100平方米。而来自国家统计局的最新数据表明，在国内24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。

 　 来自建设部的消息显示，2005年我国城镇居民人均住房建筑面积将超过26平方米。申银万国证券研究所认为，我国人均住房建筑面积已达到了中高收入国家的水平，这明显超出了我国城市居民的实际消费水平。

 　 业内人士分析，住房消费超前与大部分居民买不起房的现实，表明城市居民已经为购买住房而超支。

 　“国六条”能否抑制住房价？

 　 国务院颁布了《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（以下简称“国六条”）。这个“房地产新政”才刚刚开始，有关后续政策还在制定之中。“国六条”第一次将“调整供应结构”和“稳定住房价格”并列为两大重点，这不仅为近期工作指明了方向，而且也为房地产调控的长期趋势订下了基调。

 　 首先，“调整供应结构”，为中低收入阶层提供住房保障，是建设和谐社会和进一步推进住房改革的必然要求。早在1998年，中央政府在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确指出：深化城镇住房制度改革的目标之一，就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。自此以后，虽然房地产市场在发展过程中出现了诸多问题，但这一房改目标从来没有更改。然而，从目前情况看，完成这一历史性的转变，任重而道远。

 　 其次，“稳定住房价格”是房地产市场可持续的必要前提。在房地产市场，房地产商不仅掌握第一手信息资料，而且往往通过广告、与媒体合谋、隐藏信息等手段人为制造出一些具有倾向性的信息，误导消费者，以谋取高额利润。在这种信息严重不对称的情况下，先出价优势和价格谈判的主导权都掌握在开发商手里。再加上房地产的不可移动特性，在房地产市场上同类项目只有少数房地产商进行竞争，很容易形成地区寡头垄断的市场格局。实践证明，政府如果不对住房价格适时进行调控，房地产泡沫破裂危机将不可避免。

 　 最后，地方政府职能的转变是实现双重调控目标的重要保证。按用途分，地方政府手里掌握的土地大体可以分为四类：一是非经营性用地(包括工业用地、路桥、公园等市政配套项目用地等)。二是工业用地。三是经济适用房和廉租房用地。四是商业性住宅用地。在这四类土地中，非经营性用地一般占了最大比例，政府不仅不能从中获利，反而要承担全部建设费用。工业用地往往用于招商引资，为了增强吸引力，地方政府通常会倒贴。开发经济适用房和廉租房用地，政府同样难以获得好处。唯一例外的是商业性住宅用地。由于一些地方政府过度依赖开发商业性住宅用地获取财政收入，也日益依赖于通过土地储备方式把征用的土地用作抵押物来获得银行贷款，房价越上涨对当地财政和融资就越有利。同时，房地产作为经济发展的支柱产业，可以带动很多相关产业的发展，创造更多的GDP，体现地方政府的政绩。在这样的情况下，中央政府无论是打算调控房地产供应结构，还是要抑制过快增长的房价，都与地方政府自身利益相冲突，因而许多调控政策难以落地生根。

 　 因此，尽快让房价回归到百姓能承受的合理水平，就要尽快破解两个问题。一是打破地方保护主义；二是破除房地产市场的合谋和垄断。

 　 房地产如何回归理性？

 　 房地产作为支柱产业，不仅对经济发展起着重要作用，而且与百姓生活密切相关。但要真正将房地产业转到科学发展轨道还需假以时日。

 　 住房具有生活必需品和投资产品的双重属性，由此也产生了房地产投资的两种取向。作为开发商，为赚钱而投资房地产以获取最大商业利润，同时按照政策和法律规定履行一定的保障经济发展和人民住房需求的责任，这是正常的。而地方政府的职责是代表最广大人民的根本利益对经济社会进行管理和服务，保证经济社会的协调发展和人民的福祉。地方政府决不能像开发商那样把房地产作为赚钱的工具，而是要保障人民的生活、生产用房。

 　 实践证明，房地产的健康发展在很大程度上取决于地方政府的科学引导和管理。各级地方政府应站在广大人民利益的基础上，转变观念，坚决贯彻落实国家宏观调控措施，以科学发展观引领当地房地产的健康发展。

 　 房地产结构性不合理是产生投资过热、房价过高、房利过厚问题的重要原因之一。很多城市高档次大厦林立，普通商品住宅和中小户型的住宅却不多；国家要求由地方政府兴建的廉租房还没有成为解决低收入者居住问题的重要途径。有数据显示，在调查的24个大中城市里，120平方米以下的住房比重还不到50％。这些问题阻碍了全面小康社会建设的进程。这些问题的解决，既需要各级政府与房地产业有关方面的共同努力，更需要国家统筹安排，科学规划，采取有力措施，完善政策法规，以政策和法律的形式，规范房地产行为。

 　 有专家提出，国家应考虑改变国内房地产格局。住房制度改革要两条腿走路。一是继续培育健康的房地产市场，使其提供品质可靠、价格合理的商品房；二是政府要承担其应有的义务，建设一大批福利住房，提供给老百姓租赁。这是值得考虑的。住房全部私有化并不能解决“居者有其屋”。即使在发达国家，住房的私有化程度现在也超不过70%，提供福利住房仍是他们解决很大一部分人住房的有效途径。香港特区政府从1998年开始推行“居者有其屋”的住房计划，建设了一批“公屋”，房价随后下跌近50％。我们应当而且必须加大建设福利住房的力度，保障社会低收入群体有房住的权利。

 　 保证房地产健康有序良性发展归根结底要靠政策引导。现阶段，国家应通过税收的优惠等手段，鼓励多建中小户型的住宅。要增加经济适用房比例，使需要住房的低收入家庭买得起。要加大建廉租房的力度，逐步增大廉租房在整个商品房结构里的比重。要以经济的手段和行政措施，限制非住性住房的购买和转卖，制止投机性购买住房。要严格执行房地产的各项法律法规，打击各种违法活动，维护消费者的合法权益。同时要改变对各级政府绩效考核内容和指标，使其以科学的发展观统领全局，实现经济社会的和谐发展。

 　 由于宏观调控政策显然进一步增强了针对性，以调整供应结构为重点，及时安排并公布当年普通商品房和经济适用房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品房的供给。同时进一步清理住房消费中的不合理规定，严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源等违法违规行为，探索开展住房成本调查。房价回归百姓能够承受的合理水平，尽管还没有一个明确的时间表，人们有理由相信，在党和政府的高度重视下，应该不会太远了。