统计显涨机构喊跌 专家认为房价走势即将明朗

来源：每日经济新闻 | 编辑：cesdn | 时间：[2008-4-22]

　　高华证券分析师称房价二三季度将下降5-10%，会给银行业带来一定压力 

　　“预计今年第二季度至第三季度中国的可比房价将进一步下降5-10%，会给银行业带来一定的不良贷款压力，但由于房地产开发商的毛利表现较好，风险并不会很大。 

　　风险主要来自房地产开发商的贷款而非个人房贷。”北京高华证券昨日在面向机构投资者的 “中国商业银行向地产公司贷款现状及展望”电话会议上称。 

　　短期内房价将下跌 

　　高华中国房地产行业分析师王逸认为，房价下降主要是因为来自宏观经济的影响，在股市充满挑战以及宏观形势不明朗的情况下，购房者情绪依然低迷。 

　　其次，今年第二季度开发商房地产供应量的预售面积可能大幅增加。第三，政策短期内不会放松。开发商土地扩张时，地价占预收款的比例加大，导致现金流紧张，加上持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制，使得房地产商有可能通过调整价格来缓解压力。 

　　“在价格调整后，成交量能否恢复对第四季度的稳定十分关键。若未能回到足够的水平，则继续存在着下行风险。”王逸认为。 

　　他表示，2008年第二季度的销量增长是值得关注的重点，能否同比增长10%是衡量开发商是否存在进一步降价风险的依据。不过，即使在较为悲观的预期下，房地产开发商的预售款大致能够满足今年资本开支的需求，开发商的毛利表现依然比较好，今明两年能分别达到39%和35%。 

　　贷款风险主要在开发商 

　　如果基于2008年第二季度和第三季度房价下滑5-10%的预计，在开发商资金链紧张的情况下有可能给银行业带来一定的不良贷款的压力。 

　　“如果房地产的价格调整可以带来交易量的回升，对银行的风险基本不大，但如果交易量达不到预定规模，将会产生问题。”高盛中国银行业分析师马宁在电话会议上表示，风险主要来自对于房地产开发商的贷款而非个人房贷。 

　　分析师指出，银行希望降低房地产贷款在整个贷款中的比重。从趋势来看，对房地产开发商的贷款占比2007年为26%，而在2008年可能为13.5%。个人房贷的占比也在下降，2007年为33%，而2008年预计为18%。这主要因为，二套房的限制不会放开，政策限制投资性房产而鼓励自住。另外，通胀的预期依然存在。 

　　开发商的风险对不同银行的影响也有所不同。比如工行、交行、中行对房地产的贷款就相对较少，而且其盈利对房价的敏感度也不大。建行相对较多，其房地产贷款占比2007年为13%，也已经比2006年的14%下降了一个百分点。而对一些小型的商业银行，如兴业、浦发、华夏等由于房地产贷款增长较快，占比也较多，加上敏感度大的特点，影响会比较大。 

　　尽管存在一定的压力，但问题并不是很大。由于开发商目前的毛利表现依然非常好，而且存在重组的机会。比如，对于购买了很多地的开发商而言，可以通过出售土地和项目度过难关。银行的拨备不一定增长得特别快。 

　　分析师表示，如果CPI得到抑制，政策可能会放松。加上2008年第二和第三季度房地产成交量高于预期的话，将使得前景更为乐观。 

　　拐点看不见 房价仍在涨 

　　全国绝大部分城市的房价还在涨。国家发展和改革委员会、国家统计局18日发布的数据显示，今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨了11%，涨幅比上季度高0.8个百分点。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，环比上涨0.3%。 

　　上海：成交均价上涨17% 

　　记者21日从“网上房地产”获悉，3月份，住宅的主力成交为7000元/平方米以下的房源，成交量占总成交面积的56.9%。 

　　佑威房地产研究中心数据显示，3月一手商品住宅（剔除动迁配套房）的供应量环比大幅上升183%，成交量的增幅达176%。由于优质楼盘的热销和高档楼盘成交量的上升，平均成交价格也上涨了17%，由2月的11043元/平方米上升到12945元/平方米。 

　　北京：二手房市场量价齐升 

　　据北京中原三级市场研究部的统计，北京3月份二手房买卖领先指数为227点，环比2008年2月份上涨1.45%。 

　　中高档二手商品房市场回暖明显。3月份北京中高档二手房成交价格为13692.77元/平方米，买卖成交量环比也有158.41%的巨幅上涨。

　　广州：新房均价突破9000元/平方米 

　　据广州市国土资源和房屋管理局列出的数据显示，3月广州市十区房屋交易登记9011宗，其中新建商品房交易达4990宗，同比下降34.7%，环比上升40.8%。 

　　再看房价，3月份全市十区新建商品住宅交易登记均价为9316元/平方米，同比增长32.5%，较2008年2月环比上升0.1%。 

　　成都：房交会火爆 一天卖5亿 

　　4月18日上午，第31届成都市房地产交易会（春季）开幕。房交会首日吸引了26万余人次观众，当天超过5亿元的成交金额创下单日成交量新高。 

　　房交会上，一些知名地产商在价格上普遍坚挺。业内人士预计，房交会的最终成交量相比以前将有较大比例的增长。 

　　专家观点 

　　郎咸平：投资热钱推动房价上涨 

　　“我不同意楼市拐点说。”上周五，著名经济学家郎咸平在接受记者采访时表示，房价上涨是必然，主要是投资热钱都进入了房地产。 

　　郎咸平表示，决定了房价跌不下来的重要因素是房地产的刚性成本。地价只涨不跌、税费成本增加等因素，使商品房的开发成本居高难下。而需求方面，当前购买房子的最主要的资金来源，不是国际热钱，也不是老百姓的存款。由于投资经营商环境急速下滑，大量的资金脱离了制造业，投入了地产业。由于这种资金是飘忽不定的，因此当前房地产开发商面临的风险极其巨大。

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