“拐点”之说是从今年下半年以来，人们一直非常热衷于探讨的一个楼市话题。在价格不断走高、政策层面对市场施压日益加剧的背景下，楼市会不会发生一些变局，自然是很多人共同关注的焦点。

　　临近年终岁末，围绕“拐点”的讨论又一次热闹起来。特别是针对具有特殊意义的2008年，业内更是观点迭出。为此，《北京青年报·广厦时代》专门邀请了SO-HO（中国）董事会主席潘石屹、中原地产华北区（董事）总经理李文杰、伟业控股公司副总经理张剑，对2008年的京城楼市，进行一些分析和预测。

　　“后奥运”楼市值得保持乐观

　　2008年之所以在房地产市场发展中拥有特殊的意义，重要原因在于人们担心，当被视为北京楼市“助推器”的奥运会一旦结束，因奥运而带来的利好也将渐渐消散，并像之前的几个奥运会主办城市一样，出现房价下滑的局面。

　　●2008不会改变地产大势

　　“确实，之前有城市在奥运会结束后，楼市出现了拐点，但我们要看到，与这些城市相比，北京有着不可复制的特殊性。”SOHO（中国）董事长潘石屹指出，北京的最大不同在于，它并非是一个经济发展成熟的城市，相反，还正处于、并将长期高速发展的过程中，在这种大趋势下，楼市不会因为奥运会结束而走向低迷。

　　他认为，中国目前正面临前所未有的城市化进程，每年有大量人口从农村转移到城市，其直接结果就是对住宅的需求量急骤加大，房地产市场高速发展。“2008年只是这很长时间的一个节点，不会发生巨大的变革。”

　　“2008作为奥运会年，给楼市最为重大的影响在于它将北京由一个‘期房的样板间’，变成一个‘现房的样板间’。”伟业控股公司副总经理张剑这样概括他对奥运楼市的理解。他表示，北京申办奥运会成功的这几年，城市在基础设施、城市面貌、环境质量都有了不小改观，这些当然是对楼市的利好，而且并不会因为奥运会结束就会发生改变。

　　张剑承认，因为奥运会的原因，在审批、开工建设速度方面会带来一定影响，但对此，中原地产华北区董事总经理李文杰则预计，基于这些原因，明年1-3季度楼市供应依然将处于紧张状态，特别是今年入市的地块相当一部分最早也会在奥运会之后才可能开始销售，这将进一步造成明年市场供不应求的局面，同样不会有出现“拐点”的可能。

　　●保障性住房对市场格局影响不大

　　2008年值得关注的另一个原因在于保障性住房、廉租房上市对市场带来的冲击。大规模的中低价住宅一旦在明年上市，会不会改变楼市现有格局呢？

　　李文杰表示，根据中原地产对市场的分析和案例对比可以发现，保障性住房供应占到市场总供应量的50%，才会对市场发生实质性的变化。他指出，今年前十个月，一手房供应面积创下了最近几年的新低，仅有不到1600万平方米，而即使这样计算，保障性住房、两限房供给加起来不到总供给的1/3。以此推测，每年500万至600万平方米的保障性住房，不会影响每年其余1000多万平方米供应的消化进度。

　　潘石屹也指出，无论是经济适用房还是两限房，在产权上都较为特别，在制度上处于较为“封闭”的状态，对购买人资格要求很高。再加上其在再上市环节的特殊限制，都使其流动性下降，很难对普通商品房市场起到实质影响。

　　金融市场或将成为楼市变数

　　尽管对2008年的楼市都表现出了乐观的态度，也不认为“拐点”将成为明年市场的关键词，但三位专家也表示，这并不意味着明年将会是彻底的“顺风顺水”，同样，会面临着一些可能出现的变数。而这当中，金融领域是他们共同的指向。

　　张剑分析认为，金融市场带给楼市的变化，可能将包含三方面的因素。首先是人民币升值的压力。张剑指出，前一段时间，有政府人士预测说人民币将进入加速升值的调整通道，这如果一旦成为现实，将会对经济产生非常大的影响。参考其他一些国家本币升值的过程，随着大量境外资本通过各种渠道的涌入，都不同程度地造成了该国楼市的波动。虽然在中国可能不会发生太戏剧性的场面，但对可能发生的情况还是应当有所认识。

　　其次在于股市的焦灼。张剑指出，前些时间股市全面飘红，确实有大量资金从楼市转向股市，给北京一部分高档楼盘或者投资型楼盘的销售速度带来了一定影响。虽然近来股市进入调整期，大盘也出现回落，但在专业机构的预期中，明年股市仍将处于利好时期，大盘重回6000点，并在明年继续走高的趋势依然被普遍看好。“股市和楼市的影响其实还是很紧密的，明年资金会流向哪里，目前还不好说。”

　　第三，金融政策的收紧已成定局。张剑认为，今年国家在金融调控中表现出来的态度将对未来市场产生深远影响，不论是屡次加息还是提高第二套房首付，都印证了这一观点。对此，李文杰还补充道，最近一段时间，银行放贷确实陷入停顿或收紧的状态。央行和银监会联合起来提出“窗口指导”，将调控细化到每一个银行窗口，虽然在手法上又回到了行政“一刀切”的状态，但力度很大、效果明显。他认为，如果明年这些政策得到进一步加强，那么不排除楼市面临一定变数的可能。

　　土地供应不足仍是市场瓶颈

　　●交易量下降实质是供应量不足

　　“拐点”之说，缘起于最近一段时间北京房地产市场一手房成交量的萎缩。的确，从今年7月下旬以来，北京楼市始终处于交易量低位运行当中，同比往年均出现了大幅度的缩水。这种情况即便到了9、10月两个传统交易旺季也未得到改变。

　　对此，李文杰指出，成交量出现较大波动，在近期确实是一个现实，甚至从长期来看，近两年的房地产交易量也一直处于下滑当中。不过，从他援引的一份中原地产统计数据可以发现，在经历了2004年的供求两旺之后，从2005年起，北京楼市的住宅供应量持续减少，2004年一手房上市面积为2875万平方米，而2006年缩水至2461万平方米，而到了2007年，前十个月总供应量仅为可怜的1568万平方米———近1000万平方米的供应落差，如果按每套房产100平方米来计算，相当于较之去年，今年出现了超过10万套的供应缺口。

　　●土地紧缺尚未得到缓解

　　“与其说交易量下滑，不如说是市场供给过于匮乏。”李文杰指出。究其原因，潘石屹认为，土地供应不足依然是造成房地产产品短缺的重要原因。他表示，早在两三年前他就曾多次呼吁加快土地上市效率，但几年下来“地荒”的局面并未得到明显改观，每年的土地供应计划大多只能完成一半左右，直接影响了产品的供应。“即便是今年供应情况好于往年，但中间有大量限价房用地，仍然缺乏更为实质性的动作。”

　　李文杰则认为，新增建设用地较少，同样无法忽视的是已批准立项的项目没有开工或迟迟不能销售，这中间，有比较复杂的转让问题、拆迁问题，有补偿方面的问题，还有政策方面的问题，如去年11月转让的广渠路36号地，如何实现9500元/平方米的承诺直接决定着销售何时开始。再加上土地价格在全国范围内的飙升，不但延缓了开发商的开发周期，更令其最终成品价高于购房者的预期，加剧了有效供给不足的矛盾。

　　●郊区供地难解市区“地荒”

　　有意思的是，尽管开发商年年喊“地荒”，但在政府层面，每年有官员出面表示土地供应充足。那么，这中间的落差究竟出现在哪里呢？

　　张剑提供了这样一份数据，有材料显示，从2004年至今，全市的土地供应比重中，城八区的新增土地面积一直处于不断下挫状态，从2004年的40%，下落到今年的30%。而在今年的土地供应中，有44.3%的供应土地集中于通州、顺义、大兴、房山、昌平这五个“城市发展新区”，另有25.5%的土地位于密云、怀柔等“生态涵养发展区”。而顺义、丰台、昌平，位居目前土地一级开发在施项目前三名。

　　张剑指出，如果单从全市土地出让总量来看，并不会显出过于明显的供应紧缺，但结合这一数据就不难发现，绝大多数土地密集于交通等基础设施尚未完全成熟的远郊区县，城区内供地极少。虽然从长期来看，住宅郊区化将是城市发展大的趋势，但这一趋势必然建立在交通路网、市政配套全面跟进的前提之下。而目前，道路、地铁等仍然是这些区域的“短板”，要求民众立即去这些地方置业还不是十分现实，这也是“地荒”无法得到解决的重要原因。