商品房预售制 帮开发商套牢多少买房人？

　　一直“居高不下”的房价成为今年两会内外的热点话题。正在出席十一届全国人大一次会议的全国人大代表建议，尽快取消商品房预售制度。

　　代表们认为，在大力提倡构建和谐社会的今天，商品房预售制度严重损害了消费者权益，是一个不公平的制度，应尽快遏制部分开发商“空手套白狼”的行为。

　　商品房违规预售频频发生

　　近年来，各地商品房违规预售明显增多。日前，太原市4家房产公司因违规擅自预售房地产项目，被太原市房地产监察大队立案查处。而今年以来，短短3个月的时间，仅太原市已有8家房产公司因违规预售房产而遭到曝光查处。

　　据某省房地产业协会统计，在2003－2007年间，该省房地产业协会收到涉及房地产预售环节投诉事件770起，占总数的44％。北京市海淀区法院民一庭日前对商品房预售合同纠纷现状进行了统计分析：2005年受理商品房预售纠纷案件数量为638件，2006年此类案件数量为801件，2007年前11个月数量已突破1244件。

　　赵林中代表说，在商品房预售制度下，消费者只见图纸不见实物，消费者无形中就面临着质量风险、计量风险、产权风险，甚至有“空手套白狼”、携款潜逃的欺诈风险。“这类案件极易导致购房者情绪激动，案件调解率低，产生群体纠纷，社会影响不可忽视。”

　　预售制度成房价上涨“帮凶”

　　“商品房预售制度已是推动房价"居高不下"的重要原因之一。”赵林中代表分析说，开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨；而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环推动力促使房价屡创新高。可以说，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的“帮凶”。
 
　　而且，商品房预售制度在一定程度上削弱了我国房地产宏观政策的调控效果。车晓端代表认为，从2004年年初开始房地产投资局部过热，国家采取的宏观调控政策其中就有紧缩信贷。但是因为有商品房预售制度，国家紧缩信贷的宏观调控政策在执行过程中就打了折扣。
　　因此，“商品房预售制度是房地产市场不规范的重要根源，必须尽快废除。”很多代表这样认为。

　　虽然有困难　应是大势所趋

　　对于取消商品房预售制度的呼声，也有不同的看法。浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，对于开发商等来说，取消预售制度“暂时可能做不到”。10多年来，预售资金已经成为开发资金中一个重要来源。如果一下子取消预售制度，会带来很多不利影响，比如会加大房地产开发企业融资的负担和融资成本，甚至一些房地产企业的资金链断掉，接下来的就是出现“烂尾楼”，银行将受到损失。

　　一些人认为，取消商品房预售制度，房价不一定能降下来。“商品房预售制度与房价没有必然联系”。

　　“虽然有困难，但是无论从法律本身，还是从维护人民群众利益、社会稳定的角度，都应尽快取消商品房预售制度。”王建华代表等表示，建立商品房预售制度的原因是当时房地产业发展不景气，需要鼓励，而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升。“当初设立商品房预售制度的条件如今都已经不复存在。”